申请人：黄**

被申请人：***市场监督管理局

申请人黄**不服被申请人***市场监督管理局关于申请人对西****房地产开发有限公司的正式购房合同存在不合理格式条款，涉嫌违法的投诉举报作出的回复。于2023年12月*日向本机关提出行政复议申请，本机关依法予以受理，现已审理终结。

申请人请求：确认被申请人举报不予立案无效，撤销《举报不予立案告知书》（市场监管〔2023〕第*号），责令重新作出回复。

申请人称：申请人于2022年10月*日认购了西宁****房地产开发有限公司开发的***号房并支付了2万元定金，即将与该企业签订正式购房合同时认为其商品房买卖合同存在大量不合理格式条款涉嫌违法，侵害了消费者权益。申请人于2023年11月*日在全国12345平台上对西宁****房地产开发有限公司涉嫌合同格式条款侵害消费者权益问题进行举报，被申请人于2023年12月*日作出不予立案的答复。购房合同条款是影响此次购房的重要因素，被申请人对不合理格式条款问题作出的不予立案事实认定不清、法律适用不当。

西宁****房地产开发有限公司的商品房买卖合同中存在大量不合理格式条款，具体格式条款如下:

一、其主合同的第14页第五章关于面积差异的规定“建筑面积误差比绝对值超过3%(不含3%)时，买受人不退房，实测建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比3%以内(含本数)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，买卖双方按实测建筑面积及本合同约定的房屋单价据实结算，面积误差部分房价款有出卖人返还买受人”上述格式条款排除了买房人解除合同的权利，如果拿到的房子面积差异大于了3%，购房人将无条件继续购买，因出卖人的原因，买受人承担另外3%部分的房款，无法拒绝。如果拿到的房屋建筑面积比合同约定的面积小，出卖人无双倍返还的义务。根据《商品房销售管理办法》，大于3%，申请人是可以解除合同，无需承担无故的损失，实际小于约定时，开发商也应当双倍赔偿损失。可见该条款有违合同公平原则，以及侵害了消费者一定比例的人身权益，违反了《合同行政监督管理办法》第八条“经营者与消费者订立合同，不得利用格式条款等方式作出加重消费者责任、排除或者限制消费者权利的规定。格式条款中不得有以下内容：排除或者限制消费者依法自主选择商品或者服务的权利；排除或者限制消费者依法变更或者解除合同的权利”。

二、第二十条房屋登记规定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起750个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第两种方式处理”。该条款将办证日期约定为750个工作日，也就是大概3年时间。依据这一条款，自交房起，申请人还得无条件等三年才能拿到产证，这期间对申请人的权属无法保障，风险也巨大无比，开发商是否会把它拿去抵押，是否会烂尾，是否会欠款导致房屋被查封，这些都是潜在的风险，并且根据《商品房销售管理办法》办证日期也是90日，该开发商约定750日，加重了购房人的责任。该条款违反了《合同行政监督管理办法》第八条“经营者与消费者订立合同，不得利用格式条款等方式作出加重消费者责任、排除或者限制消费者权利的规定。格式条款中不得含有以下内容:要求消费者承担依法应当由经营者承担的经营风险；其他加重消费者责任、排除或者限制消费者权利的内容。”

三、主合同第二十三条规定“双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。因预测面积与实测面积差异，导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，由买受人自行承担”，面积差异并非是购房人导致的，是因为开发商的原因所致，将面积差异导致的税收负担增加却让买受人承担，这是属于将本该由开发商承担的责任嫁接到购房人身上，无疑是加重了购房人的责任，并免除了开发商的责任，违反了《合同行政监督管理办法》第七条“经营者与消费者订立合同，不得利用格式条款等方式作出减轻或者免除自身责任的规定。格式条款中不得含有以下内容：免除或者减轻经营者对其所提供的商品或者服务依法应当承担的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用等责任”和第八条“经营者与消费者订立合同，不得利用格式条款等方式作出加重消费者责任、排除或者限制消费者权利的规定。”格式条款中不得含有以下内容：要求消费者承担依法应当由经营者承担的经营风险。

四、附件十一补充协议的第五条规定“买受人逾期付款的违

约责任由20%-50%不等，出卖人逾期交付的违约责任只有0.5%"相差悬殊，严重违反《合同行政监督管理办法》。另外，被申请人的回复不认为该条款是格式条款，回复说是可以双方协商的，但作为购房人也跟开发商沟通过更改合同，却遭到拒绝，并且每一户买房人签的模板一致，都是开发商自行约定的格式条款，所以被申请人的理由完全不成立。国家总局以及住建部门监制的模板不存在合同违法的情形我们是信任的，但该开发商与我们有争议的条款并不是国家监制模板，而是自行约定的格式条款，同样应当受到《合同行政监督管理办法》的约束。

综上，申请人认为被申请人对申请人举报事项的调查处理事实认定不清，对违规内容歪曲解释，没有对开发商的商品房买卖合同进行全面审查，没有正确解读和适用法律违反了《合同行政监督管理办法》，侵犯了申请人的合法权益。

申请人向本机关提供下列证据：投诉信复印件、购房合同复印件、购房相关凭证复印件、投诉举报回复复印件、举报不予立案告知书复印件、投诉终止调解决定书、宣传海报照片。

被申请人称：一是2023年11月*日被申请人收到12345平台的工单，被申请人执法人员前往西宁****房地产开发有限公司进行调查，调查过程中案涉人西宁****房地产开发有限公司表明此次事件不接受调解，被申请人依据《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第二十一条第一款第（三）项：“有下列情形之一的，终止调解：（三）…，或者被投诉人明确拒绝调解的”之规定，终止调解。二是经现场核查，该公司主体合法，经营资质齐全，未发现广告当中有投资升值的承诺、未载明预售证号、不正当竞争、虚假宣传、误导宣传等违法行为，对申请人反映的“合同违法，以格式条款加重买房人责任，免除自身责任”线索，被申请人现场查阅西宁中海海润房地产开发有限公司商品房买卖合同相关资料，该公司目前使用的《商品房买卖合同（预售）》为住建部、工商总局共同制定的示范文本合同，申请人提出的该公司《商品房买卖合同（预售）》中的第五章：4.双方自行约定条款中关于建筑面积误差比例超过3%的条款；第八章第二十条房屋登记条款中的约定时间及方式处理；第十章第二十三条税费条款中的承担方；附件十一补充协议中的第三条中约定内容及第五条中违约责任的相关内容，其中附件十一中的相关内容与在该公司现场调取的《商品房买卖合同（预售）》不一致，现场调取的合同中附件十一中已无此内容，但在主合同第三章第八条、第四章第十二条中有相应约定，两版合同的以上内容的具体约定都属双方自行约定内容，不属示范文本合同内容。但以上其余条款内容，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定属格式条款。依据《中华人民共和国民法典》第五百三十四条“对当事人利用合同实施危害国家利益、社会公共利益行为的，市场监督管理和其他有关行政主管部门依照法律、行政法规的规定负责监督处理”。《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十二条“各级人民政府工商行政管理部门和其他有关行政部门应当依照法律、法规的规定，在各自的职责范围内，采取措施，保护消费者的合法权益。有关行政部门应当听取消费者和消费者协会等组织对经营者交易行为、商品和服务质量问题的意见，及时调查处理”及《合同行政监督管理办法》第二条“市场监督管理部门根据法律、行政法规和本办法的规定，在职责范围内开展合同行政监督管理工作”之规定，申请人具体举报线索中合同条款涉及内容属于商品房销售领域，不属于《合同行政监督管理办法》第七条：经营者与消费者订立合同，利用格式条款等方式做出减轻或者免除自身责任所列举情形，也不属于第八条：经营者与消费者订立合同，利用格式条款等方式作出加重消费者责任、排除或者限制消费者权利的规定。《商品房销售管理办法》为住建部制定发布，不属于市场监督管理部门职责，依照权责法定原则，被申请人依据本部门在合同行政监管的法定职责范围内，对申请人的举报线索进行了核查及回复，做出不予立案决定。

被申请人向本机关提供下列证据：12345平台工单照片、律师函、签约确认书、商品房买卖合同示范文本、申请人投诉信、西宁****房地产开发有限公司关于投诉事项的情况说明、西宁中****地产开发有限公司营业执照、现场调取的《商品房买卖合同（预售）》相关页。

经审理查明：申请人于2022年10月*日认购了西宁****房地产开发有限公司开发的***号房并支付了2万元定金，即将与该企业签字正式购房合同时认为其商品房买卖合同存在大量不合理格式条款涉嫌违法，侵害了消费者权益。申请人于2023年11月*日通过全国12345平台进行举报。2023年11月*日被申请人收到12345平台的工单，派遣执法人员前往西宁****房地产开发有限公司进行调查，调查过程中案涉人西宁****房地产开发有限公司表明此次事件不接受调解，被申请人依据《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第二十一条第一款第（三）项之规定，终止调解。经核查，西宁****房地产开发有限公司主体合法，经营资质齐全，未发现广告当中有投资升值承诺、未载明预售证号、不正当竞争、虚假宣传、误导宣传等违法行为，对申请人反映的“合同违法，以格式条款加重买房人责任，免除自身责任”内容，被申请人现场查阅西宁****房地产开发有限公司商品房买卖合同相关资料，该公司目前使用的《商品房买卖合同（预售）》为住建部、工商总局共同制定的示范文本合同，申请人提出的该公司《商品房买卖合同（预售）》中的附件十一中的相关内容与在该公司现场调取的《商品房买卖合同（预售）》内容不一致，现场调取的合同中附件十一中已无申请人所提出的内容，但在主合同第三章第八条、第四章第十二条中有相应约定。两版合同的以上内容的具体约定都属双方自行约定内容，不属于示范文本合同内容，该合同未发现违反《合同行政监督管理办法》第七条、第八条规定的情形。被申请人依据本部门在合同行政监管的法定职责范围内，对申请人的举报线索进行了核查及回复，做出不予立案决定。

本机关认为：本案的争议焦点是被申请人于2023年12月*日作出的《举报不予立案告知书》（市场监管〔2023〕第*号）是否符合法律规定。第一，被申请人收到申请人提交的12345投诉工单后，进行了相关调查活动，并积极组织申请人与西宁****房地产开发有限公司进行了调解，履行了相关法定职责。在终止调解后被申请人针对申请人投诉反映的西宁****房地产开发有限公司存在广告当中有投资升值的承诺、未载明预售证号、不正当竞争、虚假宣传、误导宣传等问题逐一进行了答复，告知了申请人相关调查情况，保障了申请人的知情权。被申请人***市场监督管理局对查明的事实，以及对投诉举报作出处理的法律依据、理由均向申请人进行回复，被申请人在处理投诉举报过程中认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，处理结果适当，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，决定如下：

维持被申请人***市场监督管理局2023年12月*日作出的《举报不予立案决定》。

如对本决定不服，可自接到本决定之日起十五日内，向西宁铁路运输法院提起行政诉讼。

2024年2月*日